הביטוי "הסדרת נחלה" נשמע כמו צמד מילות קסם. אולם, גם "קסמים" יכולים להשתבש.
איך ניתן להבטיח הסדרה נכונה, מותאמת ומושכלת של הנחלה?
איך נוכל לצפות מראש, את המוקדים הבעייתיים ונמנע מלהיכנס לצרות, שאחר כך יהיה לנו בלתי אפשרי לצאת מהן?
מקרה שארע:
פקח מטעם הועדה, הגיע לביצוע ביקורת בנחלה עקב הלשנה. במקרקעין היתה יחידת דיור לא מוסדרת בתוך המשבצת הצהובה ומבנה מגורים נוסף בשטח החקלאי, בשני המבנים התגוררו שוכרים. בעל הנחלה אשר נלחץ מאוד מהמצב פנה לחברת הסדרה שתסייע לו להגיש תוכניות להסדרת המבונה בנחלה.כמובן שחברת ההסדרה התחייבה להוציא היתרים לכל המבנים, זאת, עבור סכום לא מבוטל של כמעט מאה אלף שקלים.
כפי שאנו יודעים, עבור תחושת שלווה אנשים מוכנים לשלם המון, בייחוד כשמובטח לנו שתכנונית ניתן יהיה להסדיר את כל המבנים הקיימים בנחלה, וכך גם היה במקרה שלנו. ואכן, נחתם הסכם בין בעל הנחלה לחברת ההסדרה והצדדים יצאו לדרך.
במקביל, לתחילת תהליך ההסדרה, בעל הנחלה קיבל זימון מהוועדה המקומית כחלק מתהליך של הגשת כתב אישום נגדו עקב הבניה והשימושים החורגים הקיימים בנחלה.
בשלב זה, פנה אלי בעל הנחלה לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי.
במהלך הפגישה ערכנו מיפוי של מיקומי המבנים הקיימים בנחלה וכן של המטרים המבונים למטרת מגורים.
מהר מאוד, הבהרתי לו שככל שתוגשנה תוכניות להסדרת המבנים במצבם כמו שהם, צפוי הוא לשלם סכומי עתק, לרשות מקרקעי ישראל, עבור דמי שימוש בגין השימושים החורגים אשר בוצעו במקרקעין. בנוסף, ישלם הוא דמי היתר בסכומים בלתי מבוטלים שכן חורג הוא באופן ניכר מכמות המטרים המאושרת על ידי הרשות ללא תוספת תשלום. עוד הבהרתי, שעקב מורכבות התוכנית שמנסה הוא לקדם ומשך הזמן אשר יקח עד לאישורה, הסיכוי שלא יוגש כנגדו כתב אישום הינו כמעט אפסי.
בנסיבות אלו, קיימנו פגישה משולשת עם האדריכל ועם בעל הנחלה והצעתי מתווה מדוייק אשר יחשוף את בעל הנחלה לסכומים מופחתים באופן ניכר. בנוסף, מרגע ששונתה תוכנית ההגשה לתוכנית פשוטה יותר, התקיימה אף פגישה עם אדריכל הוועדה אשר נתן את ברכת הדרך לתהליך ואכן בסופו של יום, לא הוגש כל כתב אישום.
משכך, טרם נתחיל הליך הסדרה נבדוק:
1. האם המבנים ממוקמים בשטח המשבצת הצהובה? אם כן- בכמה מבנים מדובר ומה שטחם?
2. כמה שנים מבוצע השימוש החורג והאם הוא בר הסדרה? ככל שהשימוש בר הסדרה נבדוק את העלויות הכרוכות בתהליך ההסדרה.
3. האם לאור הנתונים נכון וכדאי ללכת להליך הסדרה? מתי יהיה לי נכון לבצע תהליך זה?
4. מה הסיכון אליו נחשף ככל ונותיר את המצב כמות שהוא?
רק לאחר שתהינה בידנו תשובות לכל השאלות דלעיל, ניתן יהיה להתקדם ולהתחיל תהליך נכון של הסדרה מושכלת של הנחלה.
ידיעת הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; כללי רשות מקרקעי ישראל; הוראות התב"ע החלה על המקרקעין- הם הבסיס הנדרש כאשר נכנסים לתהליך הסדרתי. רק בדיקה משפטית הבוחנת באופן מדוקדק את מצב הנחלה יחד עם עבודה אדריכלית הנותנת נתונים מדוייקים בנוגע לפן התכנוני יכולים להפיק תוצאות מיטיבות, נכונות וחסכוניות של תהליך ההסדרה.